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La mise en jeu de la responsabilité du notaire pour ne pas avoir fait état de la non-souscription de la police Dommages ouvrage dans l’acte de vente, suppose la démonstration d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Or, si le dommage consiste en la réparation de désordres qui ne sont pas de nature à engager les garanties d’une police DO, ce lien n’est évidemment pas démontré.

Cass Civ 1ère 9 avril 2014 N° 13-13772

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par actes reçus par la SCP Le Breton, Faucon, Louvel, Le Breton, Le Falher, devenue la SCP Faucon, Louvel, Le Breton, Le Falher, Nourry, Dequesne (le notaire), mentionnant, en contemplation d'une note de couverture émise le 20 mai 1996 par la Smabtp, la souscription d'assurances « dommages-ouvrage » et « constructeur non réalisateur », la SCI 33 rue Pierre Poli (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement des lots de copropriété de la résidence Le hameau de l'île à Issy-les-Moulineaux, à M. X...intervenant aux lieu et place de M. M..., M. et Mme Y..., M. Z..., M. et Mme A..., M. et Mme B..., M. C..., Mme D..., M. E..., M. et Mme F..., M. Raymond H..., Mme Michelle H...et Mme I... (les copropriétaires) ; que, n'ayant pu obtenir la prise en charge des désordres et travaux de finitions, faute de souscription définitive d'une assurance dommages-ouvrage, ces acquéreurs et le syndicat des copropriétaires du 33-35 rue Pierre Poli ont assigné la SCI, les différents intervenants à l'acte de construire ainsi que le notaire en indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que pour condamner le notaire à payer diverses sommes, d'une part, au syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les parties communes, la chaudière et l'étanchéité, d'autre part, aux copropriétaires en réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance, l'arrêt, après avoir constaté que le notaire n'avait pas vérifié l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage, retient que l'existence d'une telle assurance était une stipulation essentielle qui, outre que l'acheteur l'avait prise en considération lors de sa décision d'achat, conditionnait la possibilité même de passer les actes de vente en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'est établi le lien de causalité directe entre la faute commise par le notaire, qui n'aurait pu que s'opposer à leur instrumentation, et l'ensemble des préjudices subis, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre les désordres de nature décennale et les autres ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la faute du notaire, qui avait omis de vérifier l'existence d'une assurance dommages-ouvrage destinée à garantir, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil, ne pouvait être à l'origine des préjudices subis par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires au titre des désordres ne relevant pas de cette garantie, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première, deuxième, troisième et sixième branches :

CASSE ET ANNULE

Cette décision s’inscrit en droite ligne de la jurisprudence Cass Civ 3ème 24 février 2009 Pourvoi n° 08-10.190

Pour aller plus loin :

+ P Dessuet : La responsabilité des Notaires en matière d’assurance RGDA 2011 /2 p 379

+ Cass Civ 1ère 20 mars 2013 N° de pourvoi: 12-14711 12-14712 Obs P Dessuet RDI 2013 p 339